jeudi 3 décembre 2015

Les acquéreurs veulent des appartements sans travaux




Le profil de l'acquéreur a beaucoup évolué au cours de ces dernières années, de même que ses goûts en matière de logement et son niveau d’exigence.
Ainsi, malgré le nombre important de Français (plus de 2 millions) qui envisagent un achat immobilier à court terme, les intentions d’achat peinent à se concrétiser, notamment à cause d’une inadéquation entre les biens à vendre et les souhaits des acheteurs. D’ailleurs, selon une récente enquête réalisée par Logic-Immo.com et TNS Sofres, 72 % des candidats à l’achat ne trouvent pas de logement à leur goût.
En règle générale, les acquéreurs privilégient des biens immobiliers avec peu de travaux ou, mieux encore, rénovés. Or, le marché regorge d’appartements en mauvais état ou vieillots.
Pour l’agent immobilier, une annonce d’appartement à rénover générera peu de contacts et nécessitera un délai de vente plus long, car les acquéreurs potentiels auront du mal à s’y projeter. Par contre, un bien en très bon état et au prix du marché attirera une clientèle plus large et souvent plus aisée, et il se vendra assez vite.
Dans un marché de la transaction en net ralentissement, il est donc primordial que le vendeur prenne conscience qu’il doit entretenir son bien et, éventuellement, y faire des travaux avant de le proposer à la vente, ou tout au moins le mettre à son avantage. Et c’est le rôle du professionnel de l’immobilier de le conseiller dans ce sens.



vendredi 11 septembre 2015

Les agents immobiliers résistent au numérique


David Targy, directeur d'études Xerfi-Precepta explique pourquoi et comment la profession d’agent immobilier a si bien résisté à l’arrivée d’internet.
Une analyse intéressante à plus d’un titre :
-     - Non seulement, les agents immobiliers n’ont pas disparu, contrairement aux anticipations de certains, mais ils se sont même renforcés, avec une part de marché qui atteint 70% des transactions.
-       - L’essor des plateformes numériques qui mettent directement en relation les particuliers aurait pu précipiter la disparition des intermédiaires, jugés comme coûteux, mais il n’en a rien été.




Cette tendance, plutôt contrintuitive, s'éclaire à travers 4 points :
- l’agent immobilier a un rôle de tiers de confiance
- son intervention réduit l’asymétrie de l’information entre acquéreur et vendeur
- le professionnel sécurise la transaction par rapport à des sites d’annonces victimes d’escrocs
- dans le cadre de la négociation, il conduit à une convergence vers le prix du marché.

D’ailleurs, une étude menée par l’Université de Paris Dauphine et l’Ifop pour MeilleursAgents.com, indiquait qu’en 2012, 90% des personnes désireuses d’acheter ou de vendre un bien immobilier s’adressaient à un agent immobilier. (interview par Thibault Lieurade)

En outre, un particulier qui essaie de vendre en direct se prive des conseils et du relationnel de l'agent immobilier, perd beaucoup de temps en démarches et visites inutiles et, au final, a moins d’1 chance sur 5 de réussir sa transaction !!

mardi 14 juillet 2015

Le Dana, de la manufacture à la résidence (3)




La résidence « Le Dana » est un ensemble immobilier d’habitation situé au 10 avenue des Fleurs à Nice, entre les boulevards Grosso et Gambetta et près du boulevard Victor Hugo.
Avant sa construction au début des années 90, s’élevait à cette même adresse un bâtiment industriel, d’abord consacré aux camions et ensuite manufacture textile. Il a été rasé mais sa façade d’époque a été conservée, ce qui donne une apparence surprenante.
Je vous avais déjà proposé un appartement de 5 pièces en décembre 2012 et un de 3 pièces en aout 2013.
A présent, un appartement de 3/4 pièces y est disponible à la vente avec 2 atouts de taille : une place de parking en sous-sol et une grande terrasse plein sud. Le prix de vente est de 345.000 euros.


Pour toute info, contactez Serge CAJNA au 06.61.17.2000 ou par mail agence@istra.fr

samedi 4 juillet 2015

Comment devenir riche en élevant des porcs ?


Sous ce titre volontairement provocateur, je vais vous raconter brièvement l’histoire de la première fortune d’Angleterre, bâtie autour d’un concept du droit immobilier.

Au XVIIème siècle, la famille Grosvenor élevait des porcs (vraiment !) dans la campagne anglaise, sur des terres d’origine féodale situées au nord de la Tamise et à l’ouest de l’actuelle City.
Au début du XVIIIème siècle, les Grosvenor (comme d’autres familles du coin) commencent à aménager et à lotir de vastes étendues  dans le secteur de Mayfair. Au lieu de vendre leurs terres (en freehold), elles décident de les céder en « leasehold » (équivalant du bail emphytéotique). Le principe est simple : le propriétaire concède à un tiers le droit d’utiliser le terrain pour une période longue (souvent 99 ans). A l’issu de cette période, sauf prorogation avec indemnité, le propriétaire récupère son terrain, mais aussi toutes les constructions qui se trouvent dessus. Génial, non !?

Au XIXème siècle, la famille Grosvenor poursuit les développements sur les terres situées cette fois-ci du côté de Belgravia et Pimlico.  Ajouté au droit d’ainesse, la généralisation du leasehold a évité la dispersion du patrimoine et permis aux Grosvenor d’être aujourd’hui à la tête de 120 hectares d’immeubles en plein coeur de Londres, dans les quartiers les plus chics. Les biens, rassemblés au sein de la société Grosvenor Group, font de Gerald Cavendish Grosvenor, Duc de Westminster, le premier propriétaire foncier de Londres, un des plus grands propriétaires immobiliers du monde, et la première fortune d’Angleterre !

A Liverpool, le groupe Grosvenor a même signé, il y a quelques années, un bail emphytéotique de 250 ans avec la municipalité, pour développer et valoriser 17 hectares en plein centre-ville (36 immeubles neufs ou rénovés, 600 appartements, 2 hôtels, 131.000m² de surface commerciale, 21.500m² de loisirs, 3000 places de parking).

En fait, le bail emphytéotique trouve son origine dans le droit romain qui établissait un droit de jouissance appelé « jus emphyteuticum » sur les propriétés rurales. L’objet du contrat d’emphytéose (du grec ἐμφύτευσις emphuteusis « action de planter ») était de permettre aux propriétaires de grands domaines fonciers d’assurer la mise en valeur de leurs terres sans en supporter les charges.

Moins connu en France, le bail emphytéotique est régi par les articles L. 451-1 à L. 451-12 du Code rural et de la pêche maritime. Il est également utilisé dans les grandes villes où le foncier est relativement cher et ce concept pourrait s’y développer à l’avenir.

A Nice, quelques constructions ont été réalisées sur le principe du bail emphytéotique, l’exemple le plus emblématique étant l’ensemble immobilier Nice-Etoile (ouvert en 1982) comprenant le centre commercial et les appartements. La ville de Nice a cédé le terrain pour 1 franc symbolique, et au terme de 99 ans, elle récupérera le terrain et les constructions. Idem pour l’hôtel Radisson (ex Hyatt Regency) sur la Promenade des Anglais et le projet en cours du centre commercial Nice One, près du grand stade.
  

mardi 12 mai 2015

A vendre dans l'immeuble de Romain Gary (3)


Pour la 3ème fois depuis la création de ce blog, je vous propose un appartement à vendre dans l’immeuble art-déco où vécut Romain Gary durant son adolescence.
En effet, à partir de 1928, la mère de Romain Gary (alias Roman Kacew) gérait l’hôtel-pension "Mermonts", un immeuble de 7 étages situé au 7 boulevard François Grosso (anciennement boulevard Carlone).
Romain Gary, double Prix Goncourt, évoque cette époque de sa vie dans son superbe roman autobiographique "La Promesse de l’Aube" à lire absolument.

Pour découvrir l’annonce, les photos et la vidéo, cliquez sur ce lien :


vendredi 16 janvier 2015

Immobilier Nice : bilan 2014 et perspectives 2015


En 2014, l’érosion des prix de l’immobilier s’est poursuivie avec un repli de 2,5% à Nice (contre -2,8 % pour la France).
Les négociations entre vendeurs et acheteurs sont souvent laborieuses et les délais de vente s’allongent (notamment pour les grands logements), ce qui laisse augurer que l’ajustement des prix n’est pas achevé.
La bonne nouvelle de l’année dernière a été l’augmentation du pouvoir d’achat des acquéreurs, et notamment des primo-accédants, grâce à la faiblesse des taux d’intérêt de crédit immobilier.
En outre, les investisseurs immobiliers, d’abord effrayés par les annonces de la Loi Alur, ont commencé à revenir sur le marché. Par contre, le marché des résidences secondaires continue d’être en perte de vitesse.

Pour 2015, les prix de l’immobilier niçois devraient continuer à subir un léger repli, avec de fortes disparités selon les quartiers. Les vendeurs devront revoir leurs prétentions, surtout pour les biens mal placés et ceux avec des défauts.